Prawnik od nieruchomości w Warszawie. Umowy, księga wieczysta, deweloper.

Najczęstsze sytuacje, w których klienci trafiają do mnie już po podpisie:

• Umowa przedwstępna pobrana z internetu bez terminu zawarcia umowy końcowej, bez kary za odstąpienie, z zadatkiem nazwanym zaliczką, choć skutki tych dwóch pojęć są zupełnie inne.
• Odpis z księgi wieczystej pobrany i nieprzeczytany. Działu III i IV nikt nie sprawdził, a właśnie tam wpisuje się roszczenia, służebności i hipoteki, które przechodzą razem z nieruchomością.
• Przekonanie, że notariusz to sprawdzi za kupującego. Notariusz odpowiada za formę czynności i jej zgodność z prawem, ale nie negocjuje ceny ani zapisów i nie reprezentuje żadnej ze stron.

Naprawa po podpisie kosztuje wielokrotnie więcej niż analiza przed nim, bo zamiast negocjacji zostaje spór.

Księgę wieczystą czytam dział po dziale, bo ryzyko rzadko siedzi na pierwszej stronie.

• Dział I czy oznaczenie nieruchomości, adres i powierzchnia zgadzają się z tym, co widziałeś i co jest w projekcie aktu.
• Dział II kto jest właścicielem, na jakiej podstawie go nabył i czy do sprzedaży potrzebna jest zgoda kogoś jeszcze: małżonka, współwłaściciela, spadkobierców.
• Dział III służebności, roszczenia i ograniczenia w rozporządzaniu, które przechodzą na kupującego razem z lokalem. Tu najczęściej znajduję rzeczy, o których sprzedający „zapomniał”.
• Dział IV hipoteki, a przede wszystkim to, czy kredyt sprzedającego zostanie spłacony przed wypłatą ceny i kto pilnuje wykreślenia wpisu.

Na koniec porównuję projekt aktu notarialnego z księgą i z tym, co ustaliliście w umowie przedwstępnej. Rozbieżności między tymi trzema dokumentami to najczęstszy powód, dla którego transakcja sypie się w ostatnim tygodniu.

Od czterech zapisów zależy, czy z umowy przedwstępnej cokolwiek dla ciebie wynika, kiedy druga strona zmieni zdanie.

• Termin zawarcia umowy właściwej. Bez konkretnej daty trudno domagać się jej dotrzymania, a sprzedający może przeciągać sprawę, aż znajdzie lepszą ofertę.
• Warunki odstąpienia. Sprawdzam, czy da się wyjść z umowy bez straty pieniędzy, jeśli bank odmówi kredytu albo w księdze wyjdzie coś, o czym nikt nie mówił.
• Zadatek czy zaliczka. Przy odstąpieniu drugiej strony zadatek można zatrzymać albo żądać go w podwójnej wysokości (art. 394 Kodeksu cywilnego); zaliczka wraca w tej samej kwocie i tyle.
• Forma umowy. Notarialna daje roszczenie o zawarcie umowy właściwej, którego można dochodzić w sądzie. Zwykła pisemna zostawia najwyżej odszkodowanie, czyli pieniądze zamiast mieszkania.

Sprawdzam to wszystko przed wpłatą zadatku, bo po przelewie negocjuje się już z pozycji strony, która ma pieniądze u kogoś innego.

• Kary za opóźnienie w oddaniu lokalu. Liczę, ile realnie wyniosą przy trzech miesiącach zwłoki. Stawka bywa ustawiona tak, że po pół roku czekania dostajesz równowartość kilku czynszów.
• Odbiór lokalu i protokół wad. Pilnuję, żeby każda wada trafiła do protokołu, bo podstawą późniejszych roszczeń jest ten dokument, a nie zdjęcia zrobione telefonem po odbiorze.
• Rachunek powierniczy, otwarty czy zamknięty. Przy otwartym deweloper pobiera pieniądze etapami, w trakcie budowy; przy zamkniętym dopiero po przeniesieniu własności. Dla kupującego ta różnica przekłada się wprost na ryzyko utraty pieniędzy.
• Umowa rezerwacyjna. Czytam, czy opłata rezerwacyjna wraca, jeśli nie dostaniesz kredytu, i czy jest zaliczana na cenę lokalu.

• Kaucja czy gwarancja. Przy wysokim czynszu za lokal komercyjny jednomiesięczna kaucja nie pokrywa nawet kosztu przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Wtedy sięgam po gwarancję bankową albo poręczenie spółki matki.
• Wypowiedzenie. Piszę przyczyny i terminy tak, żeby najemca nie podważył ich w sądzie samą procedurą.

• Opóźnienie w oddaniu lokalu. Ustalam, od kiedy liczy się zwłoka i jaka kara umowna narosła. Zwykle jest wyższa, niż klient sądzi, bo nikt nie liczył od właściwego dnia.
• Wady nieusunięte w terminie. Podstawą jest protokół odbioru i daty zgłoszeń. Jeśli deweloper przekroczył ustawowy termin na usunięcie wady, otwierają się kolejne uprawnienia.
• Spory z wykonawcą remontu. Oceniam, czy odstąpienie od umowy albo potrącenie z wynagrodzenia da się obronić, zanim klient wstrzyma płatność i sam stanie się pozwanym.
• Wycofanie się drugiej strony po umowie przedwstępnej. Tu wraca kwestia zadatku i formy umowy: od nich zależy, czy walczysz o mieszkanie, czy tylko o pieniądze.

Zaczynam od wezwania, bo część spraw kończy się na tym etapie. Jeśli nie zadziała, prowadzę sprawę w sądzie osobiście. Warto nie zwlekać: im później zaczynamy, tym mniej zostaje korespondencji, świadków i terminów, na które można się powołać.